Peu utilisée en France, mais fréquente de l’autre côté de l’Atlantique, l’assurance hypothécaire est une garantie apportée à un prêteur, le plus souvent une banque.
Elle lui garantit le remboursement du solde d’un prêt immobilier si l’emprunteur ne peut pas le rembourser. Observons de plus près le fonctionnement de ce type d’assurance.
Assurance vie hypothécaire : principe
Dans la plupart des cas, l’assurance hypothécaire est jumelée à un contrat d’assurance vie dont le terme correspond à l’extinction de la dette.
En effet, les institutions financières imposent généralement aux emprunteurs, à l’apport initial minime, la conclusion d’un contrat d’assurance-vie, annexé au crédit hypothécaire. C’est la compagnie d’assurance qui rembourse une partie ou la totalité du solde du crédit en lieu et place de l’emprunteur si ce dernier est défaillant.
L’assurance vie hypothécaire est une police à terme. Une fois le terme hypothécaire échu, le contrat est soldé. L’assuré n’est pas dans l’obligation d’en souscrire un nouveau.
Formes et mise en œuvre du contrat d’assurance hypothécaire
L’assurance hypothécaire peut prendre la forme d’une « collective » souscrite auprès de l’établissement prêteur, ou celle une assurance vie « individuelle », vendue par un courtier indépendant.
L’assuré doit souvent remplir un questionnaire médical exhaustif et, dans bien des cas, passer des examens médicaux, avant de signer le contrat.
Que le contrat soit collectif ou individuel, le système reste le même. Moyennant le paiement de primes, l’assureur s’engage à verser un capital déterminé au bénéficiaire désigné dans le contrat, en l’occurrence le prêteur.
De plus, l’assuré est couvert contre trois grands risques, le décès, l’invalidité et les maladies graves (cancer, AVC, crise cardiaque, etc). Si une maladie grave est décelée, une indemnité lui est versée. Il peut choisir de l’utiliser pour rembourser le prêt hypothécaire ou pour faire face à d’autres frais.
Coût d’une assurance hypothécaire
L’assurance hypothécaire est une assurance décroissante.
Elle correspond au solde de l’hypothèque. Toutefois, quelque soit le montant résiduel du prêt, celui de la prime est invariable jusqu’à l’extinction de la dette.
Exemple : une prime initiale de 1 000 $ reste de 1 000 $ même si le montant du capital dû diminue de 50 %. Généralement, le montant des primes est établi, une fois pour toute, à partir d’un taux fixe (on recense moins de taux variable depuis l’épisode des « subprimes »).
Le montant des primes est fixé à partir de deux paramètres, le montant de l’apport initial (5 % minimum, 20 % dans la majorité des cas) et le type de prêt hypothécaire couvert.