Le prêt hypothécaire est une avance de trésorerie sans destination précise en échange d'une hypothèque d'un bien immobilier que vous possédez.
Le TEG d'un prêt hypothécaire est plus intéressant que s'il n'y avait pas d'apport de garantie. Contrairement à ce que l'on pourrait croire, les banques et sociétés de crédit ne se lancent pas sans réfléchir dans ce type de financement, l'emprunteur doit donc s'y préparer.
Voici la marche à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire.
1. Déterminez votre capacité de remboursement
Même pour un prêt hypothécaire, l'emprunteur devra prouver qu'il peut s'acquitter de ses échéances sans difficulté, ce qui signifie un taux d'endettement inférieur à 33 %.
- Additionnez toutes vos mensualités en cours : crédit immobilier et crédit à la consommation.
- Faites le total des revenus imposables nets du foyer fiscal.
- Divisez le total des mensualités par celui des revenus. Le résultat est le taux d'endettement. S'il se situe en dessous de 33 %, la différence peut être utilisée pour ajouter de nouvelles échéances.
Exemple : prenons des revenus de 4 500 €, un prêt à la consommation pour 300 € de mensualités ainsi qu’un crédit immobilier avec 900 € d'échéances, ce qui donne un total de 1 200 € de mensualités. Le taux d'endettement est donc de 27 % (1 200 €/4 500 € = 0,266 soit 27 %). Il reste encore de la place pour 8 % d'endettement, soit 360 € par mois (8 % x 4500 € = 360 €).
2. Déterminez le montant maximum du prêt hypothécaire
Les banques et sociétés de crédit ne s'engageront qu'à hauteur de 80 % de la valeur vénale du bien minorée du capital restant dû.
Pour calculer le montant maximum de votre prêt hypothécaire :
- Faites estimer votre bien par une agence immobilière ou un notaire.
- Sur votre tableau d'amortissement de votre crédit immobilier, consultez la colonne « capital restant dû » à la date de la dernière échéance.
- Faites l'opération suivante :
(valeur du bien - capital restant dû) × 80 % = montant maximum du prêt hypothécaire.
Exemple : une maison estimée à 250 000 €, sur laquelle il reste encore 150 000 € à payer peut supporter un prêt hypothécaire de 80 000 €, car (250 000 € – 150 000 €) x 80 % = 80 000 €.
3. Faites la demande de prêt hypothécaire
Dès lors que l'on est en mesure d'apporter une garantie hypothécaire, il est préférable de s'adresser à une banque : elle offrira un meilleur TEG qu'une société de crédit.
Calculer le TEG Consulter la fiche pratiquePrésentez les documents suivants :
- le certificat de propriété ;
- l'estimation de la valeur établie par une agence immobilière ;
- le contrat de crédit immobilier ;
- le tableau d'amortissement du crédit immobilier ;
- le relevé de vos comptes bancaires des 6 derniers mois ;
- vos 3 derniers bulletins de salaire ;
- votre dernier avis d'imposition ou dernière déclaration de revenu si disponible ;
- la copie du contrat de mariage ou de PACS pour les couples sous le régime de la séparation des biens.
4. Identifiez les frais du prêt hypothécaire
À la somme dont vous avez besoin, vous devez ajouter :
- des frais de courtage négociables, pouvant aller de 3 à 7 % du montant du prêt ;
- des frais de dossier, de l'ordre de 1 % du montant du prêt ;
- des frais de garantie de second rang, dus à la souscription d'une nouvelle garantie.
Note : lorsque le crédit immobilier sur le bien court toujours, on préférera garantir le prêt hypothécaire avec une garantie de second rang de type IPPD (inscription au privilège de prêteurs de deniers), ce qui évite d'avoir à annuler la première garantie et permet au créancier d'être servi en deuxième en cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur.